מיסוי מקרקעין

המדינה רואה דירה שנרכשת, כמוצר שבעל הדירה המקורית עשה עליה רווח מסוים, שכן הוא רכש אותה במחיר X וכעת הוא מוכר אותה במחיר X+ כלומר ברווח, על כן הוא צריך לשלם משהו על כך למדינה. אך הוא לא היחידי, גם אתם בתור קונים צריכים לשלם מס למדינה על עצם זה שרכשתם דירה, למה? כי המדינה רוצה למנוע מצב בו אנשים ירכשו דירות בלי הפסקה וישקיעו בהן, כלומר ירוויחו עליהן ובכך יעלו את מחירי הנדל"ן. במילים אחרות מס רכישה אמור למנוע מצב של עליית מחירי הנדל"ן – זה אחד הכלים שהמדינה משתמשת בהם.

מס שבח – זהו מס שמוטל על מי שמוכר את הדירה, בעל הדירה הנוכחי. הרעיון הוא שבעל הדירה ישלם על הרווח שהוא עושה בעת מכירת הדירה. כלומר, אם הוא רכש דירה ב-1,000,000 ש"ח ומוכר אותה ב-2,000,000 ש"ח אזי הוא צריך לשלם מס על הרווח שנוצר לו כתוצאה ממכירת הדירה.

יש לציין שקיימים מקרים בהם יש פטור על מס שבח למשל אם זו מכירה של דירה יחידה; אם מדובר בדירת יורשים (גם אם מדובר באחזקה חלקית שלה); מכירה של שתי דירות ביחד (עם תקרת סכום )בשביל לרכוש דירה אחת; אם הדירה ניתנה במתנה לרוכש.

מס רכישה – זהו מס שצריך לשלם בעת רכישת הדירה והוא מושתת על הרוכש בלבד. המס נקבע על פי ערך הדירה והאם מדובר בדירה היחידה של הרוכש. כמו שציינו גם כאן המטרה היא למנוע מצב שאנשים ירכשו הרבה דירות ויגרמו נזק לשוק הנדל"ן בישראל. יש להדגיש שמס הרכישה מתבסס על מדרגות מס בהתאם לשווי הנכס.

היטל השבחה לרשות המקומית – מדובר במס שעל המוכר לשלם בנוסף למס שבח. זה בהנחה והמחירים באזור בו נמצאת הדירה עלו כתוצאה מפעילות של הרשות המקומית, למשל מתן אפשרות להוספת חדרים, שינויים ביעוד הקרקע ועוד. מדובר על מצבים בהם ערך הדירה עלה ועל כן על המוכר לשתף את הרשות המקומית ברווחיו.

מע"מ – יחול על מכירה מ"עוסק", למשל אם המוכר מנהל עסק בדירה, או שעיסוקו באופן כללי במכירת דירות, גם אם הוא יחיד- יכול להיות מצב שהתמורה המוסכמת תחוייב בתשלום מע"מ.

דמי הסכמה- כאשר מדובר במקרקעין חכורים מרשות מקרקעי ישראל, יכול להיות מצב בו הרשות תדרוש דמי הסכמה בהעברת זכויות לחוכר אחר. בחלק נכבד מהחכירות בוצע בעבר "היוון דמי החכירה", כלומר , המוכר שילם מראש את כל דמי החכירה עבור כל תקופת החכירה, ובמקרה כזה בדרך כלל תהא המכירה פטורה מתשלום דמי הסכמה לרשות. חשוב לבדוק את חוזה החכירה ותנאיו בכל מכירה וחכירה.

היטלי פיתוח לרשות המקומית – במקרים בהם אושרו תוכניות לפיתוח סביבתי והרשות המקומית ביצעה או עומדת לבצע פעולות כגון, סלילת כביש, מדרכה, הקמת קווי ביוב או ניקוז חדשים, יגולגלו חלק מהעלויות על תושבי הרחוב בו בוצעו הפעולות, ובמקרים מסויימים (כמו הקמת מכוני טיהור שפכים) על כל תושבי היישוב באופן יחסי (למשל לפי גודל הדירה).